ดีไซน์ห้องและส่วนกลางล้าสมัย ทำใจไว้หน่อยว่าดีไซน์ Layout ห้อง และส่วนกลางของโครงการอาจจะเรียบง่าย มีแค่ฟิตเนส สระว่ายน้ำ สวน และที่จอดรถเท่านั้น เพราะตอนก่อสร้างอาคารก็มีเทรนด์ผู้บริโภคอีกแบบหนึ่งทำให้ไม่ถูกใจคนรุ่นใหม่ได้ 6.
ประกันห้อง มีดีเวลอปเปอร์หลายรายที่รับรองคุณภาพการก่อสร้างโครงการด้วยการรับประกันจุดบกพร่องแบบที่เวลาเราเรียกคนมาตรวจหา Defect ก่อนโอนห้องนั่นเอง แถมยังมีกฎหมายกำหนดอีกว่าผู้ประกอบการจะต้องรับผิดชอบจุดชำรุดบกพร่องของห้องที่โอนไปแล้ว ในส่วนของ 'โครงสร้างและอุปกรณ์อันเป็นส่วนประกอบอาคารที่เป็นอสังหาริมทรัพย์' ไม่น้อยกว่า 5 ปีนับแต่วันจดทะเบียนอาคารชุด นั่นเท่ากับว่าโครงการเก่า ๆ ก็จะไม่ได้รับสิทธิในส่วนนี้ ข้อเสียของคอนโดมือหนึ่ง (คอนโดใหม่) 1. ราคาแพงกว่ามือสอง ต้นทุนที่ดินขึ้นราคาทุกปี ราคาห้องในโครงการใหม่ ๆ ย่อมต้องขยับขึ้นตาม 2. โครงการใหม่มักอยู่ไกลจากตัวเมือง พอโลเคชั่นในตัวเมืองหนาแน่นแล้ว โครงการใหม่ ๆ ก็จำเป็นต้องขยับขยายออกไปนอกเมืองมากขึ้น ทำให้อาจจะเดินทางลำบากสักหน่อย หรือหากอยู่ใกล้กับรถไฟฟ้าส่วนต่อขยาย การเดินทางเข้ามาทำงานในตัวเมืองย่อมมีค่าใช้จ่ายและใช้เวลามากกว่า 3. ซื้อห้องพรีเซลต้องรอสร้างเสร็จ โครงการที่ใหม่มาก ๆ ยังไม่เริ่มสร้างเราก็ต้องรออีกอย่างน้อย 1 ปีครึ่งกว่าโครงการจะแล้วเสร็จทั้งตึก จนสามารถโอนกรรมสิทธิ์ให้ผู้ซื้อเข้าไปอยู่อาศัยได้ ซึ่งระหว่างที่รอโครงการสร้างเสร็จเราก็ต้อง 'ผ่อนดาวน์' เพื่อสะสมเงินดาวน์ไปก่อน เรียกว่าเสียเงินโดยที่ยังไม่เข้าอยู่ หรือหากใครเช่าห้องอยู่แล้วก็จะต้องเสียเงินสองทาง ทั้งค่าเช่าห้องปัจจุบันและค่าผ่อนดาวน์ห้องใหม่ ซึ่งเป็นภาระที่หนักพอสมควร ถ้าใครเลือกทางนี้พี่ทุยอยากเตือนว่าให้ วางแผนการเงิน ให้รอบคอบหน่อยนะ 4.
ค้นหาห้องจากเว็บไซต์ เมื่อได้โครงการที่หมายตาแล้ว คราวนี้ก็ค้นหาห้องที่สนใจโดยดูจากเว็บไซต์ซื้อ-ขาย-เช่าคอนโดที่กล่าวไว้ตอนต้น โดยควรเลือกรูปแบบห้องที่ต้องการไว้ก่อน เช่น ต้องการห้อง Studio หรือ 1 Bedroom ขนาดพื้นที่เท่าไหร่และแปลนห้องรูปแบบไหนบ้างที่เหมาะกับการอยู่อาศัย รวมถึงต้องดูไลฟ์สไตล์ของตัวเองว่าชอบทำอาหารหรือเปล่าหรือชอบซื้ออาหารสำเร็จรูปก็อาจไม่ต้องซีเรียสเรื่องห้องครัวมากนัก เป็นต้น ในขั้นตอนนี้ควรตัดโครงการคอนโดที่สนใจให้เหลือ 1 – 2 โครงการเท่านั้น เพื่อที่คุณจะได้เจาะลึกหาห้องที่ประกาศขายได้โดยไม่ต้องมีตัวเลือกมากจนเกินไป 5. ทำเช็คลิสต์ มาถึงขั้นนี้ต้องเอาห้องที่สนใจในเว็บมาลองชั่งใจดูว่ามีห้องไหนบ้างที่ถูกใจ โดยอาจทำเช็คลิสต์ ตั้งแต่ตำแหน่งของห้อง ชั้นที่อยู่ ราคาที่ขาย เช่น ชอบห้องทิศใต้เพราะลมเย็นตลอดทั้งปี ชอบความสูงไม่มาก มีราคาไม่เกิน 2. 5 ล้านบาท เป็นต้น เมื่อได้ลิสต์ห้องที่ผ่านเกณฑ์ในขั้นตอนนี้ควรคัดเลือกให้เหลือ 3 – 6 ห้องใน 1 โครงการ 6. โทรหาเจ้าของคอนโด จากนั้นก็ถึงเวลาออกแรงด้วยการโทรศัพท์หาเจ้าของคอนโดที่โพสต์ขายหน้าเว็บหรือจะผ่านนายหน้าก็ได้จะได้ไม่ต้องยุ่งยากโทรติดต่อกับเจ้าของห้องโดยตรงเพราะเสียเวลาในการนัดดูห้อง ในขั้นตอนนี้ต้องอดทนไปดูคอนโดหลายรอบหน่อยแต่ก็จะทำให้ได้เห็นบรรยากาศและสภาพแวดล้อมของคนที่พักอาศัยเพื่อประกอบการตัดสินใจ รวมถึงได้เห็นสภาพของห้องและขนาดจริง วิวจริง ทิศทางของแดดและลม ภาพรวมโครงการ รวมถึงบรรยากาศโดยรอบ 7.
ราคาคอนโดเปรียบเทียบกับ ค่าส่วนกลาง – ค่ากองทุน ในส่วนของการเปรียบเทียบราคา ว่าคุ้มหรือไม่คุ้มนั้น สามารถดูจากปัจจัยเดียวกันกับการซื้อคอนโดมือหนึ่งได้เลย แต่การซื้อคอนโดมือสอง จะมีข้อดีเรื่องที่ไม่ต้องจ่ายค่าส่วนกลางล่วงหน้าหนึ่งปี ไม่ต้องจ่ายสมทบเข้ากองทุน ในราคาที่เท่า ๆ กัน น่าจะเป็นการประหยัดไปได้ส่วนหนึ่ง และส่วนใหญ่คอนโดที่สร้างเสร็จมานานแล้ว จะมีค่าส่วนกลางต่อ ตร. ม. น้อยกว่าคอนโดมือหนึ่งที่สร้างเสร็จใหม่ๆ เพราะคอนโดรุ่นใหม่มีพื้นที่ต่อห้องน้อย ค่าส่วนกลางต่อ ตร. จึงแพงขึ้นนั่นเอง 3. พื้นที่ใช้สอย ในย่านเดียวกัน ราคาต่อยูนิตเท่า ๆ กัน คอนโดมือหนึ่งที่สร้างใหม่ ราคาต่อพื้นที่จะแพงกว่ามือสองค่อนข้างเยอะ ยกตัวอย่างเช่น คอนโดมือสองแถวรัชดา ราคา 2. 5 ล้าน ได้เนื้อที่ 35 ตร. แต่ในขณะที่ คอนโดใหม่ที่กำลังสร้าง ตั้งอยู่ใกล้ ๆ กัน ราคา 2. 5 ล้านเท่ากัน ได้เนื้อที่เพียง 24 ตร. เท่านั้นเอง เมื่อตำนวณเป็นราคาบาทต่อตารางเมตรแล้ว จะพบกว่าการซื้อคอนโดมือสองคุ้มค่ากว่ามาก 4. วิเคราะห์สภาพห้อง ได้บรรยากาศจริง คอนโดมือสองนั้น สามารถไปดูบรรยากาศการใช้ชีวิตในห้องได้จริง เห็นผนัง เพดานจริง เฟอร์นิเจอร์จริง ห้องสร้างเสร็จพร้อมอยู่จริงๆ ไม่ใช่แค่ดูผ่านห้องตัวอย่าง ส่วนบรรยากาศภายในห้องมือสองที่ควรจะเป็น คือ ไม่อึดอัด โปร่งโล่ง รู้สึกสบายเวลาอยู่อาศัย สภาพของห้อง ไม่ว่าจะเป็นหน้าต่าง เพดาน ฝ้า ต้องดูไม่เก่าจนเกินไป ไม่มีอะไรแตกหัก ทรุดโทรม ซึ่งผู้ซื้อต้องทำการตรวจเช็คสภาพภายในห้องให้ดีก่อนที่จะตัดสินใจซื้อ ถ้าซื้อไปแล้วจะมาขอแก้ไขทีหลัง อาจจะถูกปฏิเสธจากเจ้าของห้องเดิมได้ 5.
ส่วนกลางมีอะไรบ้าง?
คุณภาพวัสดุ อย่างที่พี่ทุยอธิบายไว้ว่าต้นทุนต่าง ๆ สูงขึ้นทุกปี คอนโดมิเนียมมือสองที่แม้จะมีอายุมากหน่อยก็อาจได้วัสดุที่คงทนและมีคุณภาพกว่าก็ได้ ข้อเสียของ "คอนโดมือสอง" 1. ไม่ได้สิทธิลดค่าโอน-จดจำนอง น่าเสียดายที่มาตรการรัฐไม่ได้ครอบคลุมถึงการซื้อห้องชุดต่อจากบุคคลทั่วไป ทำให้ต้องจ่ายค่าธรรมเนียมโอนกรรมสิทธิ์เต็ม 2% และค่าจดจำนอง 1% ซึ่งไม่ใช่เงินน้อย ๆ เลย เช่น พี่ทุยซื้อห้องมือสองราคา 2 ล้านบาท ก็ต้องจ่ายค่าธรรมเนียมโอนและจดจำนองรวม 60, 000 บาท แต่ถ้าซื้อโครงการใหม่จะเหลือแค่ 400 บาทเอง 2. แบงก์ปล่อยกู้ยากกว่า นี่ก็เป็นอีกหนึ่งปัญหาสำหรับคนที่ต้องการยื่นขอสินเชื่อมาซื้อห้องมือสอง เพราะแบงก์จะอนุมัติวงเงินกู้น้อยกว่าโครงการใหม่ ทำให้เราอาจจะได้วงเงินแค่ 60-70% ของราคาห้อง นั่นเท่ากับว่าเราต้องเตรียมเงินก้อนเพื่อวางดาวน์ก่อน 30-40% ถ้าใครวางแผนจะอยู่ไปผ่อนไปโดยที่ไม่วางดาวน์ การซื้อคอนโดมิเนียมมือสองจะไม่เหมาะสักเท่าไหร่ 3. ไม่มีโปรโมชั่น เราทำได้อย่างมากแค่ต่อราคา ซึ่งเจ้าของเดิมก็คงไม่ยินดีนักที่จะลดราคาให้เราเยอะ ๆ ฉะนั้น ถ้าคิดจะซื้อก็ต้องทำใจ 4. สภาพห้องเก่า ตอนเจรจาก่อนโอนอาจจะมองไม่เห็น แต่พอเข้ามาอยู่จริงเราอาจพบจุดบกพร่องที่จำเป็นต้องแก้ไข และอย่าลืมว่าวัสดุก็มีการเสื่อมสภาพ ดังนั้น เราก็ต้องเตรียมงบประมาณส่วนนี้ไว้ด้วย ถ้าใครโชคร้ายก็อาจเจอปัญหาเรื้อรังที่ซ่อมไม่จบสิ้นอีกต่างหาก 5.